不動産投資はむずかしい。新築ワンルームはいちばん手を出してはいけない

「家賃収入で、老後も安心」「節税になります」「生命保険の代わりになります」。こんな言葉で、マンションを1部屋買うワンルーム投資⁠をすすめられることがあります。

わたしは、不動産投資はふつうの会社員が片手間でやるには、とてもむずかしい⁠と考えています。とくに新築のワンルーム⁠は、いちばん手を出してはいけないものです。

この記事でわかること 不動産投資がむずかしい理由／新築ワンルームで損をするしくみ／勧誘のよくあるパターン

1. 不動産投資は「投資」より「商売」

不動産投資は、株や投資信託のように、買ってほったらかしにできるものではありません。

本気で取り組む人は、何百件も物件を見て、やっと1件を買います。汗をかく「賃貸業」という商売⁠だと考えたほうが、実態に近いと思います。

業者がすすめる新築ワンルームの「利回り」は、ほとんどの場合、経費を引く前の数字⁠です。仮の数字で計算してみます。

2,500万円の部屋なら、うたい文句の利回りは4.3%⁠ですが、経費を引くと約2.7%⁠です。さらに、2,500万円をローン（金利2%）で借りていれば、利息だけで1年に約50万円。手元に残るのは、ほんのわずかです。

ここには、まだ入っていないものがあります。

新築の値段には、販売会社の利益や広告費が上乗せされています。買ったとたんに、売るときの値段は、払った額より下がる⁠のがふつうです。

「家賃で返せる」は、満室・経費ゼロ・値下がりなしの話。現実はそうならない。

すすめる人のことば	本当のところ
節税になります	赤字になるから税金が減るだけ。損をする前提
銀行がお金を貸すから安心	銀行は物件ではなく、あなたの給料⁠に貸している
生命保険の代わりになる	掛け捨ての生命保険のほうが、ずっと安い（⁠「生命保険は「収入保障保険」」⁠）
家賃は保証します（サブリース）	数年で家賃が下げられることが多い
年金の足しになります	古くなった部屋は、家賃が下がり、空室が増える

公務員や大きな会社の会社員、医師など、収入が安定している人ほど、銀行がお金を貸してくれる⁠ので、ねらわれやすくなります。

仲良くなってから投資の話になるパターンは、要注意です。「1部屋目がうまくいったら、もう1部屋」とすすめられ、借金が増えていくこともあります。詐欺のサインは「投資の詐欺は「元本保証」「高利回り」「紹介で稼げる」の3つで見抜く」⁠にまとめています。

どうしても不動産に投資したいなら、まずは、

から考えるのがおすすめです。本気で賃貸業をやりたい人は、本で学び、自己資金を用意し、相談できる仲間を作ってからにします。