住宅ローンの繰上返済は、控除が終わってから考える。それまでは投資と現金を優先

住宅ローンを組むと、「早く返したほうがいいのでは」と考える人は多いと思います。借金は少ないほうが気持ちが楽なのはたしかです。

わたしは、住宅ローン控除がある間は繰上返済をしない⁠と決めています。そして、控除が終わったら、繰上返済を考える⁠つもりです。この記事では、その理由を書きます。

この記事でわかること 今は繰上返済をしない理由／控除が終わったあとの考え方／繰上返済を考えたほうがいいとき

1. 金利が低いあいだは、返すより増やすほうが有利になりやすい

わが家の住宅ローンは変動金利で、金利は1%前後です。繰上返済は、その金利の分だけ得をする⁠のと同じです。

いっぽう、投資は長い目で見ると、年に数%増えることが期待できます（⁠「複利は「早く始める」ほど効く」⁠）。値下がりすることもありますが、ローンの金利が低いあいだは、返すお金を投資に回したほうが、増える見込みは大きい⁠と考えています。

住宅ローン控除は、年末の借入残高の0.7%⁠が、税金から引かれる制度です。繰上返済で残高を減らすと、控除も減ってしまいます。

金利が1%前後で、控除が0.7%⁠なら、実際の負担はかなり小さくなります（⁠「住宅ローン控除の1年目は確定申告が必要」⁠）。控除がある期間に急いで返す理由は、あまりありません。

繰上返済をしたお金は、もう戻ってきません⁠。急に仕事を失ったり、病気になったりしたとき、手元の現金が少ないと困ります。

ローンを借りたままでも、現金があれば暮らしは守れます。でも、ローンを返して現金がなければ、生活費に困ることがあります。わたしは、生活防衛資金と投資を先に⁠と考えています（⁠「生活防衛資金は「何か月暮らせるか」で決める」⁠）。

借金を早く減らすより、「もしものときに困らない形」を先に作る。

控除が終わると、繰上返済で減らせる利息を、控除で取り戻すことはできなくなります。そこで、控除が終わったあとは繰上返済を考えています⁠。

ただ、残りを一度に全部返すのは、わが家には現実的に難しいです。生活防衛資金は手元に残したまま、返せる範囲で返す形になると思います。そのときの金利や家計を見て決めるつもりです。

住宅ローンには、ふつう団体信用生命保険（団信）⁠がついています。借りた人が亡くなると、ローンの残りはなくなります。ローンが残っていることが、家族を守ることにもなっています（⁠「生命保険は「収入保障保険」」⁠）。

住宅ローン控除が終わったとき：わが家はここで繰上返済を考えます
金利が大きく上がったとき：借りている利率が、投資で期待できる増え方に近づいてきたら、返すほうが有利になります（⁠「変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」」⁠）
退職のときに、ローンがたくさん残りそうなとき：年金生活で返済を続けるのが重いなら、計画的に減らしておきます
借金があることが、どうしても気持ちの負担になるとき：心が楽になるのも、大事な価値です