変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」。金利が上がっても、すぐには返済額が増えない

住宅ローンの金利が上がるというニュースを見ると、変動金利で借りている人は不安になると思います。わたしも、35年の変動金利⁠で家を買いました。

変動金利には、急に返済額が増えないようにする「5年ルール」と「125%ルール」⁠があります。ただし、安心してばかりもいられない落とし穴もあります。

この記事でわかること 5年ルールと125%ルールのしくみ／「未払利息」という落とし穴／金利が上がったときの考え方

1. 5年ルール：返済額は5年間変わらない

変動金利の金利は、ふつう半年ごとに見直されます。でも、毎月の返済額は5年間変わらない⁠というルールがあります。これが5年ルール⁠です。

金利が上がっても、すぐに返済額は増えません。そのかわり、返済額の中の「利息」の割合が増えて、「元金」の割合が減ります⁠。

5年たって返済額を見直すとき、新しい額はそれまでの1.25倍まで⁠しか上がりません。これが125%ルール⁠です。

たとえば、毎月10万円を返していた人は、どれだけ金利が上がっても、次の5年間は12.5万円まで⁠です。

2つのルールで返済額はおさえられますが、払うべき利息そのものが減るわけではありません⁠。

金利が大きく上がると、毎月の返済額が利息にも足りなくなることがあります。この返しきれなかった利息を未払利息⁠といい、最後にまとめて払う⁠ことになります。

5年ルールと125%ルールは「急に増えない」しくみ。「増えない」しくみではない。

5年ルールと125%ルールは、すべての銀行にあるわけではありません⁠。ルールがない銀行では、金利が上がると半年ごとに返済額が変わります。

その代わり、未払利息がたまりにくいというよい面もあります。自分のローンがどちらなのか、契約書や銀行のサイトで確かめておく⁠ことが大事です。

返済額が変わるタイミングを知っておく：5年ルールがあるなら、最初の見直しがいつかを確かめておく
ライフプラン表で、金利が上がった場合も計算しておく：わたしは、金利が上がったときの返済額も入れています（⁠「95歳までのライフプラン表を作ったら、老後に使えるお金が「月37万円」と分かった」⁠）
あわてて固定金利に借り換えない：借り換えには手数料がかかり、固定は今の変動金利より高いのがふつうです
生活防衛資金を持っておく：返済額が増えても、すぐに困らないようにしておく（⁠「生活防衛資金は「何か月暮らせるか」で決める」⁠）